不動産クラウドファンディングのデメリットは？他の投資方法との違い、リスクを抑えるコツまで徹底解説

今回は宅建の試験に1発合格し、金融系メディアのライターであるわたしが、不動産クラウドファンディングの確定申告について解説します。

本記事では、少額から始められるうえ、物件の管理を運営会社に任せられる不動産クラウドファンディングの基本から、他の投資方法との違い、メリットやリスクを抑えるコツまで徹底解説します。

初心者でも手軽に始められる不動産投資の可能性をぜひチェックして、チャレンジしてみてください。

不動産クラウドファンディングの仕組みとは？

不動産クラウドファンディングは、少額から始められる新しい不動産投資の形として注目を集めています。

まずは、初心者でもわかりやすい仕組みの解説から、3つの投資形態の違いまで、具体例を交えて詳しく説明します。

クラウドファンディングの基本的な仕組み

クラウドファンディングは、インターネットを通じて多数の投資家から少額ずつ資金を集める仕組みです。

不動産クラウドファンディングの場合、不動産開発や運用のための資金をインターネット経由で募集し、投資家に利益を分配します。この仕組みにより、少額から不動産投資を始められるため、初心者でも手軽に参加できます。

例えば、ある不動産クラウドファンディングプラットフォームが東京のマンション開発プロジェクトを募集している場合、投資家は1万円という少額から資金提供を行うことが可能です。物件の運用で得られた賃料収入や売却益は、あらかじめ決められた割合で配分されます。

不動産クラウドファンディングを始めるには、信頼性のある運営会社に登録し、自分の投資目的や資金に合った案件を選ぶことが重要です。

不動産特定共同事業法（任意組合型 / 匿名組合型 / 賃貸型）の違い

不動産クラウドファンディングは「不動産特定共同事業法」に基づいて運営されており、投資家保護の観点から任意組合型、匿名組合型、賃貸型の3つの事業形態に分類されます。

それぞれの型は法律に基づいており、リスクや配当の仕組みが異なります。投資家は自分に合った型を選ぶ必要があります。

• 任意組合型：投資家が共同で出資し、不動産運用益を分配。個別の契約が必要で、投資家の裁量が大きい
• 匿名組合型：投資家が運営会社と契約を結び、出資金に基づく利益を受け取る。一般的にクラウドファンディングではこの形式が多い
• 賃貸型：投資家が物件の所有者となり、賃料収入を得る形態。物件の所有に伴うリスクを伴う

それぞれの事業形態の特性を理解し、自分のリスク許容度や投資目的に合った型を選びましょう。

他の不動産投資との違い

REITとの比較

不動産クラウドファンディングは、REITよりも少額で投資できる一方、流動性に欠ける点が異なります。

REITは証券取引所に上場しており、株式と同じように売買が可能ですが、不動産クラウドファンディングは運用期間中に中途解約ができないことが一般的です。

また、REITは投資家から集めた資金を不動産ポートフォリオに分散投資し、安定した分配金を提供します。一方、不動産クラウドファンディングは特定の物件やプロジェクトへの投資が中心であり、利回りやリスクが案件ごとに異なります。

比較項目	不動産クラファン	REIT
初期投資額	1万円程度から参加可能	数万円以上が必要
投資対象	個別の物件やプロジェクトに限定	分散された不動産ポートフォリオ
流動性	運用期間中の中途解約不可	証券取引所で売買可能
利回り	案件ごとに異なる （6–8%期待）	安定した分配金 （3–5%程度）
リスク	特定物件のリスクが高い	分散投資によりリスク軽減

REITの分配利回りは年間3–5%程度が一般的ですが、不動産クラウドファンディングでは案件によっては6–8%と高い利回りが期待できる場合があります。

REITは流動性が高く分散投資向き、不動産クラウドファンディングは高利回り案件を狙いやすいということです。

現物不動産投資との比較

不動産クラウドファンディングは現物不動産投資よりも初期費用が低く、管理の手間がかからない点が異なります。

現物不動産投資では物件購入費用や維持費が必要ですが、不動産クラウドファンディングでは1万円程度の少額から始められます。

また、現物不動産投資は物件の所有権を取得し、賃料収入や売却益を得る形態です。一方、不動産クラウドファンディングは運営会社が管理し、投資家は配当のみを受け取ります。

比較項目	不動産クラファン	現物不動産投資
初期費用	1万円程度	数百万円以上が必要
所有権	投資家は所有権を持たない	投資家が物件を所有
管理の手間	管理不要（運営会社が代行）	入居者対応や修繕などが必要
リターン	配当のみを受け取る	賃料収入や売却益
リスク	分散投資でリスク軽減	空室や修繕リスクが直接影響

現物不動産投資は所有権と高いリターンが魅力、不動産クラウドファンディングは手軽さと少額投資が強みです。

現物不動産に興味があるが資金不足の場合、クラウドファンディングを活用して経験を積むことを検討しましょう。

ソーシャルレンディングとの比較

不動産クラウドファンディングはソーシャルレンディングよりも投資対象が具体的で、リスクが分かりやすい点が異なります。

不動産クラウドファンディングは物件やプロジェクトが具体的に公開されるため、投資家が案件の内容を直接確認できます。一方、ソーシャルレンディングは匿名性が高い案件が多く、リスクの透明性が低い傾向があります。

例えば、ソーシャルレンディングでは運営会社の貸し倒れによる損失事例がありますが、不動産クラウドファンディングでは物件の担保価値がリスク軽減の一助となることが多いです。

比較項目	不動産クラファン	ソーシャルレンディング
投資対象	不動産 （物件やプロジェクト）	貸付案件 （多くは匿名性が高い）
リスク透明性	高い （物件情報が開示される）	低い （案件内容が不明瞭な場合あり）
担保	物件が担保となることが多い	担保の有無は案件により異なる
リターン	利回り5–8%	利回り7–10% （高リスク案件が多い）

リスクを抑えるために、運営会社の信頼性を確認し、案件内容が明確なプラットフォームを選ぶようにしましょう。

不動産小口化商品との比較

不動産クラウドファンディングは、不動産小口化商品よりも手軽に少額から始められる点が異なります。

不動産小口化商品は、複数人で物件を共有所有する形態ですが、購入金額が数十万円以上になることが一般的です。一方、不動産クラウドファンディングでは数万円以下の資金でも参加可能です。

例えば、不動産小口化商品では一口50万円以上の案件が多いですが、不動産クラウドファンディングなら1万円程度から投資を始められます。

比較項目	不動産クラファン	不動産小口化商品
初期投資額	1万円程度	数十万円以上
所有権	投資家は所有権を持たない	物件の共有所有権を持つ
流動性	低い （中途解約不可）	商品によっては解約可能な場合もある
利回り	高い （5–8%期待）	低い （2–4%程度）

不動産小口化商品は所有権の魅力、不動産クラウドファンディングは手軽さが強みです。

手軽に不動産投資を始めたい場合は、不動産クラウドファンディングを選び、少額で運用を試してみましょう。

不動産クラウドファンディングのデメリット

それでは、不動産クラウドファンディングのデメリットを6つご紹介します。

元本割れリスク

不動産クラウドファンディングには、元本割れのリスクが存在します。

具体的には以下のようなケースで損失が発生する可能性があります。

リスクを抑えるために、複数のファンドに分散投資を行い、不動産市場や運営会社の実績を確認することが重要です。

どんな投資でも元本割れリスクを完全に排除することはできませんが、分散投資で影響を最小限に抑えられます。

中途解約ができない

不動産クラウドファンディングは、基本的に運用期間中に中途解約ができない仕組みです。

運用会社は、集めた資金を物件購入や改修、管理に使用するため、途中で資金を返還する仕組みが存在しません。

例えば、2年間の運用期間を持つファンドに投資した場合、期間中に資金が必要になっても引き出すことはできません。

投資前に運用期間を確認し、運用中に資金が拘束されても問題ない資金で投資を行いましょう。

レバレッジ効果が得られない

不動産クラウドファンディングでは、現物不動産投資のようなレバレッジ効果を利用できません。

ローンを活用して少ない自己資金で多額の資産を運用することができないため、リターンは元手に比例します。

例えば、現物不動産投資では1,000万円の物件をローンを利用して購入し、家賃収入でローンを返済しながら利益を得ることが可能です。一方、クラウドファンディングではローンを利用できないため、手元資金がそのまま投資額となります。

レバレッジ効果がないため、大きな利益を狙うよりも安定した収益を目指す投資方法といえるでしょう。

税制上のメリットが少ない

不動産クラウドファンディングは、税制上の優遇措置がほとんどありません。

配当金や利益は雑所得として扱われ、課税対象となります。節税効果を期待できる投資手法ではありません。

例えば、クラウドファンディングで年間10万円の配当を得た場合、その金額がそのまま所得として課税対象になります。

税制面でのメリットは少ないため、純粋にリターンを重視した投資を目指す必要があります。

運営会社の倒産リスク

運営会社の経営状況が投資の成否に影響します。

運営会社が倒産した場合、出資金の回収が難しくなる可能性があるからです。

投資家から集めた資金は基本的に信託分別管理されますが、運営会社の破綻は投資案件の継続性に影響します。

しかし、自らがオーナーの不動産投資だと、倒産＝生活の資金が尽きたようなもの。

不動産のローン、つまり借金だけが残ってしまうことも考えられます。

たしかに運営会社が倒産することで、資金の回収は難しいかもしれません。

しかし、不動産投資からの自己破産コースと比べてみると、傷口は小さいといえるでしょう。

人気案件のクリック合戦

不動産クラウドファンディングは株式投資のように、誰もが投資できるわけではありません。

募集金額が設定されており、それを超えると抽選になります。

高利回りの案件は人気が高く、倍率10倍になることも少なくありません。

案件が公開されてたった数分で完売したというケースもよく見受けられます。

そのため、「そんな投資できるかできないかもわからないものに時間をかけるだけ無駄。だからやめとけ」という意見もあるでしょう。

しかし、抽選に当選すれば利益を得られる可能性があるわけです。

過去の実績が元本割れ無し、利益も必ず出してきたような運営なら、投資するチャンスは喉から手が出るほど欲しいはず。

そもそも投資にはリスクがつきものなので、その土俵にも立とうとしないこと自体がもったいないとわたしは思います。

不動産クラウドファンディングのメリット

では、不動産クラウドファンディングのメリットは何なのかについて解説します。

少額から始められる

不動産クラウドファンディングは少額から始められるため、初心者でも参加しやすい投資方法です。

最低1万円から始められ、高額な初期投資が必要な現物不動産投資と比べて敷居が低い点が特徴です。

これにより、若年層や副業として投資を始めたい人でも気軽に参加できます。

まずは1万円程度の少額案件から始め、仕組みや運用の流れを理解したうえで投資額を増やしていきましょう。

不動産クラウドファンディングは少額から始められるため、投資初心者に最適なぴったりです。

高い利回りが期待できる

不動産クラウドファンディングは、高い利回りが期待できる投資方法です。

案件によっては、実績年利が283.5%になった案件もあり、銀行預金や国債と比べて有利な運用が可能です。

金利（2024年12月28日時点）

不動産クラウドファンディングは、他の資産運用方法と比べて高い利回りを期待できるため、資産形成に役立つ投資方法です。

高い利回りを狙う際は、物件の収益性や運営会社の実績を確認し、信頼性の高い案件を選びましょう。

管理の手間がかからない

不動産クラウドファンディングは、管理の手間がほとんどかからない投資方法です。

運営会社が物件の管理や運用を代行するため、投資家は特別な作業を必要とせず、配当を受け取るだけで済みます。

一方、現物不動産投資では、入居者の募集や建物の維持管理が必要です。

管理の手間がかからない点は、不動産クラウドファンディングの大きな魅力です。

手間をかけずに資産運用をしたい場合は、管理代行を行う運営会社が提供する案件を選びましょう。

価格変動が少なく安定的

不動産クラウドファンディングは、株式や仮想通貨に比べて価格変動が小さく、安定した収益を得やすい特性があります。

不動産市場は長期的な価格安定性があり、短期的な市場の影響を受けにくい傾向があります。また、物件の賃料収入が主な利益源であるため、配当が比較的一定です。

安定的な運用を目指す場合は、賃料収入が主な収益源である案件を選び、過去の運用実績を確認しましょう。

価格変動の少ない安定的な収益を目指す投資家にとって、不動産クラウドファンディングは適した手法です。

不動産クラウドファンディングのリスクを抑える5つのコツ

複数の運営会社を比較検討する

複数の運営会社を比較することで、信頼性が高く安定した運営を行う会社を選ぶことができます。

比較ポイントは次の通りです。

運営会社の倒産リスクを軽減するためには、信頼性が高い会社を選ぶ必要があるからです。

また、各社が提供する案件の利回りやリスク管理体制には大きな差があるため、比較は必須です。

運営会社を比較することで、信頼性と利回りのバランスが取れた投資先を選ぶことができます。

公式ウェブサイトや口コミサイトで各運営会社の実績を調査し、複数のプラットフォームに登録して案件の内容を比較しましょう。

余裕資金での分散投資を心がける

余裕資金を活用し、複数の案件に分散投資することでリスクを抑えられます。

不動産クラウドファンディングは元本保証がないため、特定の案件に問題が生じた場合のリスクが高まります。そこで、分散投資を行うことでリスクを分散できます。

例えば、100万円を一つの案件に投資するよりも、10万円ずつ10案件に分散した方が、1つの案件が失敗してもリスクを軽減できます。

投資金額を小分けにして複数の案件に投資し、それぞれの運用期間や利回りを確認して分散を図りましょう。

優先劣後システムがあるかを確認する

優先劣後システムが採用されている案件を選ぶことで、リスクを軽減できます。

このシステムは、運営会社が投資家よりも先に損失を負担する仕組みであり、投資家の元本を守る役割を果たします。

例えば、ある案件では、劣後割合が30%設定されており、投資家の元本が30%以下の損失を受けることがない設計がされています。

つまり、優先劣後システムを確認することで、元本保護の確率が高まる案件を選べます。

案件情報を確認し、劣後割合が明示されている案件を選びましょう。また、劣後割合が高いほどリスクが低くなることを理解しておくと安心です。

少額から始める

不動産クラウドファンディングは少額から始めることで、リスクを抑えながら投資経験を積めます。

少額で始めることで、万が一損失が発生しても大きなダメージを受けずに済みます。

最初は1万円程度の案件に投資し、案件や運営会社の信頼性を見極めた上で追加投資を検討しましょう。

ファンド情報の詳細チェックする

ファンド情報を詳細に確認することで、投資先のリスクを正確に把握できます。

運用期間、利回り、物件情報、運営会社の実績など、案件の詳細を確認することが重要です。

チェックすべきポイント

十分な情報を把握せずに投資を行うと、不測のリスクに直面する可能性があります。

物件の立地や収益性、運営会社の説明資料を精査し、信頼性の高い案件を選んで投資を進めましょう。

運営会社選びのポイント

信頼性・実績の確認

運営会社の信頼性と実績を確認することは、リスクを抑えるための最重要ポイントです。

過去の運用実績や財務状況が安定している運営会社は、トラブルの発生が少なく、元本割れのリスクも低くなる傾向があります。また、運営会社が上場している場合、財務状況や事業内容が公開されており、信頼性が高いです。

例えば、不動産クラウドファンディング『COZUCHI』は2019年のサービス開始以降、79件のファンドが運用終了していますが、元本割れは0件です。

このように、投資を始める前に、複数の運営会社を比較し、信頼性や実績を調査した上で選択しましょう。

取扱物件数と情報開示

取扱物件数が多く、情報開示が充実している運営会社を選ぶことで、安心して投資を進められます。

それだけ資金力や運営能力が高い傾向にあり、安定した運用が期待できるからです。

運営会社の案件ページで、物件の所在地や収益シミュレーションなどの情報が詳細に記載されているか確認しましょう。

取扱物件数が豊富で、情報開示が充実している運営会社を選ぶことで、リスクを見極めやすくなり、投資の成功率が高まります。

不動産クラウドファンディングに向いている人

少額から不動産投資を始めたい人

不動産クラウドファンディングは、少額から不動産投資を始めたい人に適しています。

最低1万円程度から投資できる案件が多く、高額な自己資金を準備する必要がないため、投資初心者にも取り組みやすいのが特徴です。

不動産クラウドファンディングは、多くの投資家が少額ずつ資金を出し合い、不動産プロジェクトを運用する仕組み。この仕組みにより、高額な資金が必要な現物不動産投資の敷居を下げています。

投資初心者は、まず少額の資金で複数の案件に投資し、運用の流れや配当の仕組みを理解することから始めましょう。

手間をかけずに運用したい人

不動産クラウドファンディングは、手間をかけずに運用をしたい人にぴったりです。

運営会社が物件の管理や運用を代行するため、投資家は特別な作業を必要としません。

定期的な配当を受け取るだけです。

管理の手間を省きたい場合は、信頼性が高く実績のある運営会社を選び、案件情報を比較検討して投資しましょう。

安定的な収入を求める人

不動産の賃料収入を基にした運用が中心。株式投資や仮想通貨と比較しても、価格変動が少なく、安定した配当が期待できます。

つまり、不動産クラウドファンディングは、価格変動を抑えながら安定した収入を得たい投資家に適した方法です。

安定収入を重視する場合は、都心部の賃貸物件を対象としたファンドや運用実績が豊富な案件を選びましょう。

おすすめの不動産クラウドファンディングは？

不動産クラウドファンディングの運営会社は数多く存在します。

その中でも、金融庁の登録がしてあり、かつ元本割れ0件の実績と信頼性で選りすぐった3社をご紹介します。

COZUCHI（コヅチ）

COZUCHIは、私の中ではイチ押しの不動産クラウドファンディングです。

イチ押しな理由は、柔軟な投資スタイルと高い利回りを提供する事業者だからです。

デメリットは案件を出せば取り合いになってしまい、投資できない可能性が高いこと。

それだけ多くの投資家に愛されている第一におすすめしたい不動産クラウドファンディングといえます。

＼ 最大実績利回り283.5％！ ／

ヤマワケエステート

ヤマワケエステートは、高利回りを狙える短期運用型の不動産クラウドファンディングです。

例えば、運用期間は約3か月で想定利回りが84.6％のファンドを紹介していました。

ヤマワケエステートは社長自身が「利回り8％以下の案件は基本的に出さない」と語っています。

もちろん長期案件もありますが、ここぞと短期で利益を出したい人にとっては、常にチェックすべき不動産クラウドファンディングといえるでしょう。

＼ 最大95％の利回り実績 ／

CREAL（クリアル）

安定性重視の不動産クラウドファンディングに投資したい人は、CREALがおすすめです。

上場している大手企業の信用力と実績を背景に、安定した運用を実現しています。

平均想定利回りは4.3％で、不動産クラウドファンディングの中では平均的です。

長期的な資産形成に適した安定性の高い投資をしたい人にぴったりの不動産クラウドファンディングといえるでしょう。

＼ 安定した運用で元本割れなし ／

不動産クラウドファンディングは確定申告が必要？

不動産クラウドファンディングで得た収益は、原則として確定申告が必要です。

配当金や売却益などの収益は「雑所得」に分類され、一定の金額を超える場合、確定申告が義務付けられています。

例えば、年間で30万円の配当金を得た場合、20万円を超えているため確定申告が必要です。

不動産クラウドファンディングの確定申告について知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

まとめ：不動産クラウドファンディングは資産アップを加速させる

今回は不動産クラウドファンディングのデメリットについて解説しました。

不動産クラウドファンディングには、元本割れのリスクやレバレッジが効かないといったデメリットがあります。

しかし、他の投資方法と比較して、リスクを抑えながら収益を得られる仕組みが整っており、初心者から経験者まで幅広い層におすすめです。

不動産クラウドファンディングは、資産アップを加速させる有力な手段として、多くの投資家にとって魅力的な選択肢といえるでしょう。

まずは信頼性の高いプラットフォームを選び、少額から投資を始めることで、不動産クラウドファンディングのメリットを体感してみてください。

最後までお読みいただきありがとうございました^^