「不動産クラウドファンディングはやめとけ」といわれる7つの理由を徹底解説

今回は宅建の試験に1発合格し、金融系メディアのライターであるわたしが、なぜ不動産クラウドファンディングが「やめとけ」といわれるかの理由について解説します。

元本割れを起こしておらず、金融庁の登録を済ませた安全性の高い不動産クラウドファンディング3社もあわせてご紹介するので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産クラウドファンディングは「やめとけ」といわれる理由

不動産クラウドファンディングは2017年に改正された「不動産特定共同事業法」により、事業が拡大し始めました。

まだ歴史としては深くありません。

そんな不動産クラウドファンディング、「やめとけ」といわれる理由が7つあります。

①元本割れのリスクがある

不動産クラウドファンディングは投資元本が保証されていません。

投資した資金は投資家保護の対象外。投資した結果、元本が減少する可能性があります。

例えば、不動産価格の下落や賃料収入の減少により、予定された配当が得られないケースがあるでしょう。

しかし、元本割れはどんな投資でも起きうることです。

このようにリスクを管理して、許容範囲内で投資をすることが大切です。

②中途解約ができない場合がある

多くの不動産クラウドファンディングは運用期間中の解約が制限されています。

投資期間は通常6ヶ月から5年程度で、その間の換金は原則不可能です。

不動産クラウドファンディングは、不動産の売買や運営に基づいたスケジュールで進行するため、流動性が低く、運用期間中の解約に対応する仕組みがないためです。

そのため、生活費や緊急資金は別に確保し、余裕資金での投資を心がけるようにしましょう。

③レバレッジ効果が低い

不動産クラウドファンディングは金融機関からの借入れができません。

そのため、不動産投資で一般的な「レバレッジ効果」による投資金額の拡大が難しい商品です。

一般的な会社員でも銀行に「不動産投資がしたいのでお金を貸してください」といえば貸してくれるでしょう。

しかし、「不動産クラウドファンディングに投資したいのでお金を貸してください」といっても借りられないということです。

ただし、レバレッジ取引はかなりのリスクを取る必要があります。

どこかで売るにしても、物件は劣化するため、修繕費をかけつつ、土地代の値上げを狙うしかありません。

一方、不動産投資クラウドファンディングはレバレッジ効果は期待できませんが、安定した資産形成は可能です。

そのため、複数の高利回り案件に長期投資で安定収益を目指すのが不動産クラウドファンディングの王道といえるでしょう。

④節税効果がない

不動産所得控除や減価償却費の活用ができません。

不動産の所有者ではないため、不動産所得ではなく、雑所得（配当収入）として課税されるからです。

例えば、年間100万円の配当収入に対して、20.42%の税率で課税されるため、約20万円の税金が発生します。

税引後利回りを考慮した上で投資判断を行い、確定申告を忘れないようにしましょう。

⑤運営会社の倒産リスク

運営会社の経営状況が投資の成否に影響します。

運営会社が倒産した場合、出資金の回収が難しくなる可能性があるからです。

投資家から集めた資金は基本的に信託分別管理されますが、運営会社の破綻は投資案件の継続性に影響します。

しかし、自らがオーナーの不動産投資だと、倒産＝生活の資金が尽きたようなもの。

不動産のローン、つまり借金だけが残ってしまうことも考えられます。

たしかに運営会社が倒産することで、資金の回収は難しいかもしれません。

しかし、不動産投資からの自己破産コースと比べてみると、傷口は小さいといえるでしょう。

⑥人気が高い案件は投資しづらい

不動産クラウドファンディングは株式投資のように、誰もが投資できるわけではありません。

募集金額が設定されており、それを超えると抽選になります。

高利回りの案件は人気が高く、倍率10倍になることも少なくありません。

案件が公開されてたった数分で完売したというケースもよく見受けられます。

そのため、「そんな投資できるかできないかもわからないものに時間をかけるだけ無駄。だからやめとけ」という意見もあるでしょう。

しかし、抽選に当選すれば利益を得られる可能性があるわけです。

過去の実績が元本割れ無し、利益も必ず出してきたような運営なら、投資するチャンスは喉から手が出るほど欲しいはず。

そもそも投資にはリスクがつきものなので、その土俵にも立とうとしないこと自体がもったいないとわたしは思います。

⑦ポンジスキーム・詐欺のうわさがある

不動産クラウドファンディングには、一部でポンジスキーム（詐欺的な投資スキーム）とのうわさがあります。

ポンジスキームとは、投資家から集めた資金を、実際には投資活動に使わず、新規の投資家からの資金で既存の投資家に配当する詐欺手法のこと。

YouTube「リベラルアーツ大学」でポンジスキームについてわかりやすく解説された動画があるので、気になる方はぜひ参考にしてください。

たしかに、不動産クラウドファンディングを含む小口化不動産において、詐欺の被害に遭う事例が増加しています。

これを受け、国土交通省は『小口化不動産への投資をかたった詐欺的勧誘等に係る注意喚起』を発表しています。

しかし、すべての不動産クラウドファンディングがポンジスキームや詐欺集団ではありません。

むしろ、不動産クラウドファンディングは、適切な規制下で運営される正規の金融商品です。

きちんとした運営会社は、金融業法に基づく登録をしています。

ヤマワケエステート株式会社の取得している免許

親会社WeCapital株式会社の取得している免許

公式ホームページにも掲載されていますし、金融庁の『金融商品取引業者登録一覧』から調べることも可能なので、不安に思う人はぜひ調べてみてください。

不動産クラウドファンディングで失敗しないためのポイント

不動産クラウドファンディングはこれからお伝えする4つのポイントをおさえることで、失敗するリスクを減らすことが可能です。

運営会社の信頼性と実績を確認

まず絶対に確認すべきポイントは、運営会社の信頼性と実績です。

運営会社の経営状況や実績が不安定だと、倒産リスクが高まり、投資資金が回収できなくなる可能性があります。

一方、実績が豊富な会社ほどトラブル対応能力が高い傾向があるといえるでしょう。

例えば、COZUCHIの「金融商品取引業者としての登録」と「運用実績」は次の通りです。

金融商品取引業者としての登録

運用終了ファンド実績

このような信頼できる運営会社を選ぶことで投資リスクを軽減できます。

優先劣後出資制度の有無を確認

優先劣後出資制度があることで、元本割れのリスクを軽減できます。

優先劣後出資制度とは、優先出資者である投資家は、利益が優先して分配され、運用によって損失が生じた場合は劣後出資者である事業者の出資分から負担する仕組みです。

つまり、損失が起きた場合、事業者の出資分から優先して補填されるため、損失が劣後出資の範囲内であれば投資家の元本が減らないということです。

ファンドの詳細ページで優先劣後出資割合を確認し、出資割合が高い案件（10%以上）を選ぶようにしましょう。

分散投資を意識する

複数の案件に分散投資することでリスクを抑えることができます。

もしひとつの案件に集中投資していた場合、その案件が損失を発生した際は大ダメージを食らってしまいます。

一方、分散させておけば、損失が出た場合でも他の案件で利益が出れば、そのダメージを軽減、無効化することも可能です。

100万円を不動産クラウドファンディングに使うとし、1案件20万円までと投資上限を決めるなどするといいでしょう。

分散投資は投資の基本原則のひとつです。

不動産クラウドファンディングでも変わらず、原則に則って投資をするように気をつけましょう。

余剰資金で少額から始める

不動産クラウドファンディングには魅力的な案件が多数あります。

中には利回り283.5％を出したものも。

しかし、だからといって生活費にまで手を出して投資するのはオススメしません。

万が一損失が出てしまった場合だけでなく、不動産クラウドファンディングは長期間の資金拘束があるため、緊急的にお金が必要な時に手元にないということがあり得ます。

投資するうえでは、「絶対に手を出さない」と決めた生活防衛資金を確保しておきましょう。

投資の成功のカギは、無理のない長期的な資金計画が大切です。

不動産クラウドファンディングが向いている人

少ない資金でも不動産に投資ができる不動産クラウドファンディング。

SNSでもかなり話題の投資先になってきています。

それでは、不動産クラウドファンディングが向いている投資家はどのような人なのかをご紹介していきます。

不動産投資を手軽に始めたい初心者

不動産クラウドファンディングは、不動産投資の経験がない方でも、少額から始められる投資方法です。

不動産投資をする場合は、不動産や税法上の専門知識が必要です。

しかし、不動産クラウドファンディングでは、物件の選定や管理はプロが行い、投資家は資金を出すだけ。

利益は分配金として支払われるため、資金面での管理も不動産投資と比較するとかなりかんたんです。

まずは少額から投資を始め、経験を積みましょう。

ローリスク・ミドルリターンを求める人

不動産クラウドファンディングは、年利4～9%程度の安定した利回りが期待できます。

株式投資より安定的で、預金より高い収益が見込めます。

この原因は不動産の賃料収入を原資とするため、市場変動の影響を受けにくいためです。

実際に、私がおすすめする以下の3社は2024年11月時点で元本割れを起こしたことがありません。

ローリスクで安定した収益を求める方に、不動産クラウドファンディングは最適な投資先といえるでしょう。

手間をかけずプロに運用を任せたい人

不動産クラウドファンディングは、物件管理や賃貸運営の手間なく不動産投資ができます。

投資後は配当金の受け取りを待つだけ。

物件の選定、購入、賃貸管理、メンテナンスなど全てを運営会社が行います。

いってしまえば、小さな子がいる忙しい主婦や会社員でも、時間をとらずに不動産投資ができるワケです。

不動産クラウドファンディングは、忙しい人にぴったりの投資といえるでしょう。

不動産クラウドファンディングをやめておくべき人

つぎに、不動産クラウドファンディングの特徴をふまえて、わたしなら「やめとけ」といいたくなる人について解説します。

短期的な利益を求める人

不動産クラウドファンディングは、短期間での高い利益を目指す投資家には不向きな商品です。

運用期間は半年から5年と中・長期がほとんどで、中途解約も原則できません。

もし、短期的な爆益を求める人は次のような投資がおすすめです。

短期売買による利益を求める方は他の投資手段を選ぶべきです。

投資目的に合った商品を選択しましょう。

自分で運用管理をしたい人

不動産クラウドファンディングは、運用の自由度が低い商品です。

物件選定から運営まで全て運営会社に任せる仕組みだからです。

出資者は投資家として配当を受けるだけ。運営への関与はできません。

つまり、賃料の値上げや物件のリノベーションなど、投資家の判断で行えないということです。

もし自分で運用管理をしたい人は、個人での不動産投資がぴったりです。

私の友人で不動産投資をしている人は、「手間ではあるけど育てていく楽しさがある」といっていました。

レバレッジを活用して投資したい人

不動産クラウドファンディングへの投資では、銀行はお金を貸してくれません。

レバレッジ効果による投資金額の拡大は実質不可能といえます。

自己資金1,000万円では1,000万円分の投資しかできないということです。

レバレッジを活用したい場合は、金融機関の融資を利用して不動産を直接購入する方法が適しています。

一方、少額でリスクを抑えたい場合はクラウドファンディングを選ぶと良いでしょう。

おすすめの不動産クラウドファンディング事業者

不動産クラウドファンディングの運営会社は数多く存在します。

その中でも、金融庁の登録がしてあり、かつ元本割れ0件の実績と信頼性で選りすぐった3社をご紹介します。

COZUCHI（コヅチ）

COZUCHIは、私の中ではイチ押しの不動産クラウドファンディングです。

イチ押しな理由は、柔軟な投資スタイルと高い利回りを提供する事業者だからです。

デメリットは案件を出せば取り合いになってしまい、投資できない可能性が高いこと。

それだけ多くの投資家に愛されている第一におすすめしたい不動産クラウドファンディングといえます。

＼ 最大実績利回り283.5％！ ／

ヤマワケエステート

ヤマワケエステートは、高利回りを狙える短期運用型の不動産クラウドファンディングです。

例えば、運用期間は約3か月で想定利回りが84.6％のファンドを紹介していました。

ヤマワケエステートは社長自身が「利回り8％以下の案件は基本的に出さない」と語っています。

もちろん長期案件もありますが、ここぞと短期で利益を出したい人にとっては、常にチェックすべき不動産クラウドファンディングといえるでしょう。

＼ 最大95％の利回り実績 ／

CREAL（クリアル）

安定性重視の不動産クラウドファンディングに投資したい人は、CREALがおすすめです。

上場している大手企業の信用力と実績を背景に、安定した運用を実現しています。

平均想定利回りは4.3％で、不動産クラウドファンディングの中では平均的です。

長期的な資産形成に適した安定性の高い投資をしたい人にぴったりの不動産クラウドファンディングといえるでしょう。

＼ 安定した運用で元本割れなし ／

まとめ：不動産クラウドファンディングは初心者にもおすすめ

今回は今話題の不動産クラウドファンディングはやめておくべきかについて解説しました。

結論は、不動産クラウドファンディングはやるべきです。

「やめておけ」といわれる理由は、おそらく実際にやっていないか、きちんと投資先を選定しなかった人の発言でしょう。

きちんと投資先を選べば、元本割れなく、大きな利益を得ています。

日本はインフレが進み物価高の状態。

新NISAでインデックス投資をしても、お金が増えるのは何十年も先の話です。

実績利回りが10％も超えるような不動産クラウドファンディングなら、物価高対策にもなることでしょう。

人気の案件はすぐに申し込まないと募集が終了してしまうこともあるので、この機会にぜひ登録だけでも済ませておきましょう。

最後までお読みいただきありがとうございました^^